Türk Sermayesi 2025'te Dört Avrupa Ülkesinde 540 Milyon Euro'yu Aştı

Yunanistan Liderliğini Koruyor; Portekiz Fon Modeline Geçerken Macaristan İlk Kez Radar'a Girdi

İstanbul · 21 Mayıs 2026 · Yatırım & Göç

Avrupa Birliği oturma izni ve vatandaşlık programlarına yönelik Türk yatırımcı ilgisi 2025 yılında da güçlü seyretti. Dört Avrupa ülkesinde gerçekleştirilen toplam yatırım hacmi yaklaşık 540 milyon Euro'ya ulaşırken, tercih edilen ülkeler ve yatırım modelleri açısından da belirgin bir çeşitlenme yaşandı.

Türk Yatırımcının Avrupa Rotası

Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımları 2014 yılından itibaren ivme kazandı. Türk lirasının değer kaybı ve siyasi belirsizliğin getirdiği endişeler yatırımcıları daha geniş bir coğrafyaya yöneltti. Golden Visa programları bu dönüşümün hem sembolü hem de taşıyıcısı oldu: yatırımcılar artık sadece kira getirisi için değil, AB oturma izni, ikinci pasaport ve aile için "B planı" oluşturma amacıyla Avrupa'ya sermaye taşıyor.

2024–2025 döneminde bu eğilim özellikle belirginleşti. Türk yatırımcıların yurt dışında satın aldığı mülklerin değeri, Türkiye'de gayrimenkul alan yabancı yatırımcıların harcamalarını geçer hale geldi.

Yunanistan: Gayrimenkulün Klasik Gücü

Yunanistan, 2025 yılında da Türk yatırımcıların en çok tercih ettiği Avrupa ülkesi olmaya devam etti. Yıl boyunca gerçekleşen alımlar yaklaşık 1.900 aileye ulaştı; bu rakam 475 milyon Euro'luk bir sermaye akışına karşılık geliyor. Türkiye, toplam Golden Visa başvurularında Çin'in ardından ikinci sıraya yerleşiyor.

Atina ve Halkidiki başta olmak üzere popüler bölgelerde yıllık kira geliri %3–4 arasında seyrediyor. Değer artışı da hesaba katıldığında toplam yıllık getiri oranı %10 civarına ulaşıyor.

⚠ Önemli Değişiklik: Golden Visa kapsamındaki mülklerde Airbnb ve benzeri kısa dönem kiralama artık yasaklandı. Yalnızca uzun dönem kiralama yapılabiliyor.

📌 Eşik Değişikliği: Atina başta olmak üzere yoğun talep gören bölgelerde minimum yatırım tutarı 250.000 Euro'dan 500.000 Euro'ya çıktı. Daha az talep gören bölgelerde 250.000 Euro geçerli.

Vergi: 12.000 Euro'ya kadar yıllık kira geliri %15 oranında vergilendiriliyor. Vatandaşlık için 7 yıllık fiili ikamet ve Yunanca dil koşulu aranıyor.

Portekiz: Akıllı Sermayenin Adresi

Portekiz, 2023'te gayrimenkule dayalı Golden Visa seçeneğini kaldırdı ve programı tamamen fon yatırımı modeline geçirdi. 2025 yılında yaklaşık 100 Türk aile toplamda 50 milyon Euro'yu Portekiz yatırım fonlarına yönlendirdi.

Kapalı uçlu fonlarda yıllık getiri %8–15 arasında değişiyor. En dikkat çekici avantaj vergi tarafında: bu gelirler üzerinden Portekiz'de hiçbir vergi ödenmiyor.

Portekiz'de fiili ikamet zorunluluğu yılda yalnızca 7 gün. Beş yılın tamamlanmasıyla AB pasaportuna başvuru hakkı doğuyor — Türk vatandaşlarının talep ettiği programlar arasında en hızlı vatandaşlık yolu.

Letonya: Stratejik ve Butik Giriş

2025 yılında 44 Türk girişimci, şirket sermayesi yatırımı aracılığıyla Letonya'da toplam 2,2 milyon Euro'luk bir sermaye hareketi gerçekleştirdi. Program, gayrimenkul alımına değil doğrudan şirket sermayesi yatırımına dayandığı için diğer ülkelerden yapısal olarak ayrışıyor.

Portföydeki şirketler yıllık maksimum %2 getiri sunuyor; vergi oranı %25. Programın birincil cazibesi düşük giriş maliyetiyle AB oturumu sağlamasında yatıyor. Vatandaşlık süreci 10 yıl gerektiriyor.

Macaristan: 2025'in Yeni Gözdesi

2024 Temmuz'da yürürlüğe giren Misafir Yatırımcı Programı ile Macaristan yabancı yatırımcılara kapılarını açtı. 2025 yıl sonunda yaklaşık 12 milyon Euro'luk işlem hacmine ulaşıldı.

Yatırım modeli Portekiz'e benzer: fon yatırımı tercih ediliyor. 2025'te fon performansı %6'nın üzerine çıktı. Yerleşik olmayanlar için %15 vergi uygulanıyor.

🔑 Öne Çıkan Özellik: 10 yıllık oturma izni, yatırımdan erken çıkış gerçekleşse bile geçerliliğini koruyor. Minimum yatırım tutarı 250.000 Euro — Yunanistan'ın yoğun bölge eşiğinin yarısı.

Vatandaşlık süreci 8–11 yıl arasında tamamlanabiliyor.

Karşılaştırmalı Özet

🇬🇷 Yunanistan · Getiri: ~%10 · Vergi: %15 · Vatandaşlık: 7 Yıl · Min. Yatırım: 250k–500k €

🇵🇹 Portekiz · Getiri: %8–15 · Vergi: %0 · Vatandaşlık: 5 Yıl · Min. Yatırım: 500k €

🇱🇻 Letonya · Getiri: Maks. %2 · Vergi: %25 · Vatandaşlık: 10 Yıl · Min. Yatırım: ~50k €

🇭🇺 Macaristan · Getiri: >%6 · Vergi: %15 · Vatandaşlık: 8–11 Yıl · Min. Yatırım: 250k €

Hangi Program Hangi Profile Uygun?

🇵🇹 Portekiz — Hızlı vatandaşlık ve vergi avantajı öncelikliyse. AB pasaportunun temel hedef olduğu durumlarda beş yıllık süre ve vergi muafiyetiyle açık ara öne çıkıyor.

🇬🇷 Yunanistan — Somut varlık sahipliği ve döviz bazlı kira geliri öncelikliyse. Tapu ve fiziksel mülk güvencesi arayanlar için ideal.

🇱🇻 Letonya — Düşük giriş maliyetiyle yalnızca AB oturumu yeterliyse. Yüksek finansal getiri beklentisi olmayan yatırımcılar için butik bir çözüm.

🇭🇺 Macaristan — Uzun vadeli oturum güvencesi ve orta vadeli getiri aranıyorsa. Fondan erken çıkış sonrasında da geçerli kalan 10 yıllık izin en belirgin avantajı.

Genel Değerlendirme

2025 verileri bir bütün olarak değerlendirildiğinde Türk sermayesinin Avrupa'ya artık tek bir kapıdan değil, profil odaklı ve çok başlı bir stratejiyle aktığı görülüyor. Yatırımcılar arasında yalnızca getiri değil; vatandaşlık hızı, vergi yükü, ikamet zorunluluğu ve oturma izninin esnekliği karar sürecini şekillendiriyor.

Portekiz'in vatandaşlık hızı ve vergi muafiyeti avantajı, Yunanistan'ın yükselen eşiklerine karşı güçlenirken; Macaristan'ın düşük eşiği ve esnek oturum yapısı onu potansiyel rakip konumuna taşıyor. Türk yatırımcılar için "doğru" Avrupa ülkesi sorusunun yanıtı artık yatırımcının kendi öncelik sıralamasına bağlı.

Bu içerik kamuya açık istatistik ve saha gözlemlerine dayanmaktadır. · Yayın: 21 Mayıs 2026