Yabancı yatırımcı olarak Miami'de mülk satın aldığınızda karşılaşacağınız vergiler: yıllık mülk vergisi (property tax) %1,5-2, satışta FIRPTA stopajı %15, kira gelirinde %30'a kadar federal vergi ve potansiyel miras vergisi. Bu rehberde 2026 yılı itibarıyla Florida/Miami'deki tüm vergi kalemlerini, Türk yatırımcıya özgü optimizasyon yollarını ve çifte vergilendirme anlaşmasının sağladığı avantajları net rakamlarla bulacaksınız.
Florida Mülk Vergisi (Property Tax): Yıllık Sabit Maliyet
Florida'da mülk vergisi oranı, mülkün bulunduğu ilçeye (county) göre değişir. Miami-Dade County için efektif oran %1,8-2,1 arasındadır. Bu vergi, mülkün "assessed value" (değerleme bedeli) üzerinden hesaplanır.
| Mülk Değeri (USD) | Tahmini Yıllık Property Tax | Aylık Maliyet |
|---|---|---|
| $315.000 (Paramount Miami) | $5.670 – $6.615 | $472 – $551 |
| $450.000 (Natiivo Miami) | $8.100 – $9.450 | $675 – $787 |
| $505.000 (Canarias Doral) | $9.090 – $10.605 | $757 – $884 |
Önemli: Yabancı uyruklular, Florida sakinlerine tanınan "Homestead Exemption" (ilk $50.000'lık değerleme indirimi) hakkından yararlanamaz. Bu durum, vergi yükünüzü yerleşiklere kıyasla %8-12 artırır.
FIRPTA: Satışta %15 Federal Stopaj
Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), yabancı uyrukluların ABD'de gayrimenkul satışında uygulanan stopaj mekanizmasıdır. 2026 itibarıyla kurallar şöyledir:
- Satış bedeli $300.000 üzeri: Brüt satış tutarının %15'i IRS'e stopaj olarak kesilir
- Satış bedeli $300.000-$1.000.000 (alıcı oturum amaçlı kullanacaksa): %10 stopaj
- Satış bedeli $300.000 altı (alıcı oturum amaçlı): Stopaj yok
Kritik detay: FIRPTA stopajı nihai vergi değildir. Yıl sonunda vergi beyannamesi vererek gerçek sermaye kazancınız üzerinden hesaplama yapılır. Fazla kesilen tutar iade alınabilir; bu süreç 6-12 ay sürebilir.
Sermaye Kazancı Vergi Oranları (2026)
- 1 yıldan kısa elde tutma: Kademeli gelir vergisi (%10-37)
- 1 yıldan uzun elde tutma: %0, %15 veya %20 (kazanç miktarına göre)
Kira Geliri Vergisi: ECI vs. FDAP Seçimi
Yabancı yatırımcının kira geliri iki farklı şekilde vergilendirilebilir:
Seçenek 1: FDAP (Pasif Gelir) — Varsayılan Yöntem
Brüt kira gelirinin %30'u federal vergi olarak kesilir. Giderler düşülmez. Basit ama maliyetli.
Seçenek 2: ECI (Effectively Connected Income) — Aktif Tercih
IRS'e başvurarak kira faaliyetinizi "ABD'de yürütülen ticari faaliyet" olarak tanımlarsınız. Bu durumda:
- Mortgage faizi, property tax, sigorta, yönetim ücreti, amortisman gibi tüm giderler düşülür
- Net gelir üzerinden kademeli vergi uygulanır (%10-37)
- Çoğu durumda efektif vergi oranı %15-22 seviyesine düşer
Öneri: $315.000'lık bir Miami mülkünden yıllık $24.000 brüt kira geliri elde ettiğinizi varsayalım. FDAP ile $7.200 vergi ödersiniz. ECI seçimiyle giderler sonrası net geliriniz $14.000'a düşerse, ödeyeceğiniz vergi yaklaşık $1.680 olur — %77 tasarruf.
Miras Vergisi: Yabancılar İçin Gizli Risk
ABD'de yerleşik olmayan yabancıların ABD'deki varlıkları için miras vergisi muafiyeti sadece $60.000'dır. Bu eşiği aşan kısım için %18-40 arası kademeli vergi uygulanır.
$450.000 değerindeki bir Miami mülkü için potansiyel miras vergisi: $140.000-$160.000 aralığında olabilir.
Koruma Stratejileri
- ABD LLC Yapısı: Tek üyeli LLC miras vergisinden korumaz, ancak çok üyeli yapılar veya yabancı holding şirketleri üzerinden dolaylı sahiplik düşünülebilir
- Hayat Sigortası: Potansiyel vergi yükünü karşılayacak poliçe
- Revocable Trust: ABD'de profesyonel danışmanlıkla kurulmalı
Türkiye-ABD Çifte Vergilendirme Anlaşması
Türkiye ile ABD arasında 1996'dan bu yana yürürlükte olan çifte vergilendirme anlaşması, gayrimenkul gelirleri için şu korumaları sağlar:
- Gayrimenkul kazançları: Mülkün bulunduğu ülkede (ABD) vergilendirilir, Türkiye'de tekrar vergi alınmaz
- Mahsup hakkı: ABD'de ödenen vergiler, Türkiye'deki vergi matrahından düşülebilir
- Bilgi paylaşımı: Her iki ülke vergi idaresi veri paylaşır — beyan dışı bırakmayın
Dikkat: Miras vergisi bu anlaşma kapsamında değildir. Dolayısıyla miras planlaması ayrıca değerlendirilmelidir.
Türk Yatırımcı İçin Gerçekçi Senaryo
Profil: İstanbul'dan bir yatırımcı, Downtown Miami'de $350.000 değerinde Magic City Innovation District'te bir daire satın alıyor ve 5 yıl sonra $420.000'a satıyor. Bu sürede yıllık $28.000 brüt kira geliri elde ediyor.
| Vergi Kalemi | 5 Yıllık Toplam Maliyet |
|---|---|
| Property Tax (yıllık ~$6.650) | $33.250 |
| Kira Gelir Vergisi (ECI seçimi, yıllık ~$2.800) | $14.000 |
| FIRPTA Stopajı (satışta, $420.000 x %15) | $63.000 (geçici) |
| Gerçek Sermaye Kazancı Vergisi ($70.000 kazanç x %15) | $10.500 |
| Net Vergi Yükü (FIRPTA iadesi sonrası) | $57.750 |
Bu yatırımcının toplam getirisi (kira + değer artışı): $210.000. Vergi sonrası net getiri: $152.250 — yani efektif vergi yükü toplam getirinin %27,5'i.
Vergi Optimizasyonu İçin 6 Kritik Adım
- ITIN alın: Mülk satın almadan önce IRS'den Individual Taxpayer Identification Number başvurusu yapın
- ECI seçimi için W-8ECI formu: Kira geliriniz başlamadan önce bu tercihi bildirin
- Tüm giderleri belgeleyin: Amortisman dahil her kalemi kayıt altına alın
- 1 yıl kuralına uyun: Satışı en az 12 ay sonraya bırakarak düşük sermaye kazancı oranından yararlanın
- FIRPTA iade başvurusu: Satış yılını takip eden yılın Haziran ayına kadar Form 1040-NR ile beyanname verin
- Miras planlaması: Mülk değeri $60.000'ı aştığı andan itibaren profesyonel danışmanlık alın
Notte Global ile Miami Yatırımınızı Planlayın
Miami gayrimenkul yatırımında vergi planlaması, doğru mülk seçimi kadar önemlidir. Notte Global Miami portföyü üzerinden yatırım sürecinizi başlatırken, deneyimli ekibimiz sizi ABD vergi mevzuatı konusunda yönlendiren uzman ağımızla buluşturur. Türk yatırımcıların Miami'de güvenle adım atması için doğru adres: Notte Global.
Sık Sorulan Sorular
Türk vatandaşı olarak Miami'de mülk alırken hangi vergileri ödeyeceğim?
Satın alma aşamasında transfer vergisi (documentary stamp tax) ve kayıt ücreti ödersiniz (toplam %0,7-1). Yıllık property tax %1,8-2,1 oranındadır. Kira gelirinden %15-30 federal vergi (yönteme göre) ve satışta sermaye kazancı vergisi (%15-20) uygulanır. Eyalet gelir vergisi yoktur — Florida bu açıdan avantajlıdır.
FIRPTA stopajını nasıl geri alabilirim?
Satış yılını takip eden yılın 15 Haziran'ına kadar Form 1040-NR ile vergi beyannamesi vererek gerçek sermaye kazancınızı beyan edin. Stopaj tutarı (%15) ile hesaplanan gerçek vergi arasındaki fark 6-12 ay içinde iade edilir. ABD'de banka hesabı açmanız veya temsilci belirlemeniz gerekir.
Türkiye'de de vergi ödemem gerekir mi?
Türkiye-ABD çifte vergilendirme anlaşması kapsamında, ABD'de ödediğiniz gayrimenkul vergileri Türkiye'deki matrahınızdan mahsup edilir. Pratikte çoğu durumda Türkiye'ye ek vergi ödemezsiniz, ancak yıllık gelir beyannamenizde bu gelirleri bildirmeniz zorunludur.
LLC kurarak vergi avantajı sağlayabilir miyim?
Tek üyeli LLC, gelir vergisi veya FIRPTA açısından avantaj sağlamaz (IRS gözünde "disregarded entity" sayılır). Ancak çok üyeli LLC veya yabancı holding yapıları miras vergisi planlamasında kullanılabilir. Her yapının kendine özgü vergi sonuçları vardır — mutlaka uluslararası vergi uzmanıyla çalışın.