Yabancı Uyruklu Alıcılar için Miami Mortgage Rehberi: 2026 Güncel Seçenekler
ABD'de ikamet etmeyen Türk yatırımcılar, Miami'de gayrimenkul satın alırken DSCR loan, ITIN loan veya portfolio loan seçeneklerinden faydalanarak mortgage kullanabilir. Bu rehberde %30-40 peşinat gerekliliğinden belge süreçlerine, Türkiye'deki gelirinizi nasıl belgeleyeceğinizden 2026 faiz oranlarına kadar bilmeniz gereken her şeyi bulacaksınız.
Yabancı Uyruklular için Miami'de Mortgage Türleri
1. DSCR Loan (Debt Service Coverage Ratio)
DSCR loan, yabancı yatırımcılar arasında en popüler seçenektir. Bu kredi türünde kişisel geliriniz değil, satın alacağınız mülkün kira geliri potansiyeli değerlendirilir. Miami'de yatırım amaçlı gayrimenkul alacak Türk yatırımcılar için ideal bir seçenektir.
- DSCR oranı: Genellikle 1.0-1.25 arasında olmalı (kira geliri, mortgage ödemesini karşılamalı)
- Peşinat: %25-35
- Kişisel gelir belgesi: Gerekli değil
- Kredi limiti: $100.000 - $3.000.000+
2. ITIN Loan
ABD Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) olmayan yabancılar için tasarlanmış bu kredi türü, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) ile başvuru yapmanızı sağlar. ITIN almak 6-8 hafta sürebilir; bu nedenle satın alma sürecini planlarken bu zaman dilimini hesaba katın.
- Peşinat: %30-40
- Gelir belgeleme: Son 2 yılın vergi beyanları veya banka ekstreleri
- Kredi puanı: ABD kredi geçmişi aranmaz, ancak ülkenizdeki kredi geçmişi değerlendirilebilir
3. Portfolio Loan
Bankalar tarafından kendi portföylerinde tutulan bu krediler, standart mortgage kurallarına uymak zorunda değildir. Bu esneklik, yabancı yatırımcılar için avantaj sağlar ancak genellikle daha yüksek faiz oranları içerir.
- Peşinat: %30-50
- Vade: 5-30 yıl
- Özellik: Her banka kendi kriterlerini belirler
2026 Yılı Faiz Oranları ve Maliyet Tablosu
| Kredi Türü | Faiz Oranı (2026) | Minimum Peşinat | İşlem Süresi |
|---|---|---|---|
| DSCR Loan | %7.5 - %9.0 | %25-35 | 30-45 gün |
| ITIN Loan | %7.0 - %8.5 | %30-40 | 45-60 gün |
| Portfolio Loan | %8.0 - %10.0 | %30-50 | 21-35 gün |
Not: Faiz oranları kredi puanınıza, mülk değerine ve seçtiğiniz bankaya göre değişiklik gösterebilir.
Türkiye'deki Gelirinizi Nasıl Belgelersiniz?
ABD'deki mortgage kuruluşları, yabancı geliri belirli standartlara göre değerlendirir. Türk yatırımcıların hazırlaması gereken belgeler:
- Pasaport: Geçerlilik süresi en az 6 ay olmalı
- Banka ekstreleri: Son 12-24 aylık hesap hareketleri (İngilizce tercümeli ve noter onaylı)
- Vergi beyannamesi: Son 2 yılın Türkiye Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan alınan beyannameleri
- İşveren mektubu: Çalışıyorsanız maaş ve pozisyon bilgisini içeren İngilizce yazı
- Şirket sahipleri için: Ticaret sicil gazetesi, şirket vergi levhası ve mali tablolar
- Kira geliri belgesi: Türkiye'deki mülklerinizden elde ettiğiniz kira gelirlerinin banka dekontu
Önemli: Tüm Türkçe belgelerin yeminli tercüman tarafından İngilizce'ye çevrilmesi ve apostil onayı alınması gerekir. Bu işlem Türkiye'de yaklaşık 1-2 hafta sürer.
Mortgage Broker Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yabancı uyruklu deneyimi: Broker'ın daha önce Türk veya yabancı yatırımcılarla çalışıp çalışmadığını sorun
- Lisans kontrolü: Florida NMLS (Nationwide Multistate Licensing System) kaydını doğrulayın
- Birden fazla banka ile çalışma: Tek bir bankaya bağlı olmayan broker'lar size daha fazla seçenek sunabilir
- Ücret yapısı: Genellikle kredi tutarının %1-2'si arasında broker ücreti alınır
- İletişim: Zaman farkını göz önünde bulundurarak iletişim kurabileceğiniz birini tercih edin
Gerçek Senaryo: İstanbul'dan Miami'ye Yatırım
Türk yatırımcı Mehmet Bey, İstanbul'da tekstil işletmesi sahibi. Miami Worldcenter'da $315.000 değerinde bir daire satın almak istiyor. İşte onun için ideal mortgage planı:
- Seçilen kredi türü: DSCR Loan (mülkü kiralamayı planlıyor)
- Peşinat: %30 = $94.500
- Kredi tutarı: $220.500
- Faiz oranı: %8.0 (30 yıl vadeli)
- Aylık ödeme: Yaklaşık $1.617
- Tahmini kira geliri: $2.200/ay (DSCR oranı: 1.36 — onay için yeterli)
Mehmet Bey, Notte Global aracılığıyla yabancı uyruklu mortgage konusunda deneyimli bir broker ile eşleştirildi. Belge hazırlığı dahil toplam 52 günde mortgage onayı aldı ve kapanışı tamamladı.
Notte Global ile Miami'de Güvenli Yatırım
Miami'de mortgage sürecinizi kolaylaştırmak için doğru partnere ihtiyacınız var. Notte Global, Türk yatırımcılara özel olarak yabancı uyruklu mortgage konusunda deneyimli broker ağı, belge hazırlık desteği ve Paramount Miami Worldcenter'dan Magic City'ye kadar portföyündeki projelerle uçtan uca hizmet sunuyor. Miami portföyümüzü inceleyin ve yatırım danışmanlarımızla ücretsiz görüşme planlayın.
Sıkça Sorulan Sorular
ABD'de kredi geçmişim yoksa Miami'de mortgage alabilir miyim?
Evet. DSCR loan ve portfolio loan seçenekleri ABD kredi geçmişi aramaz. Türkiye'deki banka ekstreleri ve gelir belgeleriniz yeterli olabilir. Bazı bankalar ülkenizdeki kredi raporunu talep edebilir ancak bu zorunlu değildir.
ITIN numarası almak ne kadar sürer ve mortgage için şart mı?
ITIN başvurusu IRS'e yapılır ve ortalama 6-8 hafta sürer. DSCR loan için ITIN şart değildir, ancak ITIN loan kullanacaksanız bu numaraya sahip olmanız gerekir. Portfolio loan'larda ise bankanın politikasına bağlıdır.
Türkiye'deki şirketimden elde ettiğim geliri mortgage başvurusunda kullanabilir miyim?
Evet. Şirketinizin son 2 yıllık mali tabloları, vergi beyannameleri ve şirket hesap hareketleriniz gelir belgesi olarak kabul edilir. Belgelerin yeminli tercüme ve apostil onaylı olması gerekir.
Miami'de yabancı olarak mortgage aldığımda kapanış maliyetleri ne kadar olur?
Kapanış maliyetleri genellikle mülk değerinin %2-5'i arasındadır. $315.000'lık bir daire için yaklaşık $6.300-$15.750 kapanış masrafı öngörmelisiniz. Bu tutar title insurance, avukatlık ücreti, değerleme ve kayıt masraflarını içerir.