Türk vatandaşları dahil tüm yabancı uyruklular, ABD'de herhangi bir vize veya oturma izni şartı olmaksızın Miami'de gayrimenkul satın alabilir. Yabancıların mülk edinme hakkı federal düzeyde güvence altındadır; tek fark vergisel yükümlülükler ve finansman seçeneklerindeki bazı ek prosedürlerdir.
Bu rehberde 2026 yılı itibarıyla geçerli yasal çerçeveyi, FIRPTA vergi kurallarını, tapu sürecini, yabancılara açık mortgage imkanlarını ve uzaktan satın alma prosedürlerini adım adım bulacaksınız.
Yabancı Uyrukluların Yasal Hakları ve Mülkiyet Seçenekleri
ABD hukuku, yabancı uyrukluların gayrimenkul mülkiyetini üç farklı yapıda düzenler:
- Bireysel mülkiyet: Pasaportunuzla doğrudan kendi adınıza tapu alabilirsiniz. En basit yöntemdir; ancak miras ve vergi planlaması açısından sınırlı esneklik sunar.
- LLC (Limited Liability Company): Florida'da kuracağınız bir şirket üzerinden satın alma, kişisel varlıklarınızı korur ve FIRPTA kesintisini yönetmeyi kolaylaştırır. Kuruluş maliyeti ortalama $500-800, yıllık rapor ücreti $138,75'tir.
- Yabancı şirket aracılığıyla: Türkiye'deki şirketiniz adına satın alma mümkündür; ancak ek vergi beyannameleri (Form 5472) gerektirir.
Türk yatırımcıların %70'inden fazlası, 2026 verilerine göre Florida LLC yapısını tercih etmektedir.
FIRPTA Vergisi: Ne Kadar, Ne Zaman, Nasıl?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), yabancıların ABD gayrimenkulünü sattığında uygulanan vergi kesintisi sistemidir. Satın alma aşamasında değil, satış aşamasında devreye girer:
| Satış Fiyatı | Alıcının Kullanım Amacı | Kesinti Oranı |
|---|---|---|
| $300.000 ve altı | Alıcı konut olarak kullanacak | %0 |
| $300.001 - $1.000.000 | Alıcı konut olarak kullanacak | %10 |
| $1.000.000 üzeri veya yatırım amaçlı | Herhangi bir amaç | %15 |
Kesinti, satış kapanışında escrow hesabına alınır ve IRS'e aktarılır. Gerçek vergi borcunuz daha düşükse, yıllık beyanname ile fark iade alınabilir. Örneğin, $450.000'a aldığınız Natiivo Miami dairesini $520.000'a sattığınızda, $78.000 kesinti yapılır; ancak gerçek sermaye kazancı vergisi ~$10.500 ise kalan $67.500 iade edilir.
Yabancılara Mortgage: Hangi Bankalar, Hangi Şartlar?
ABD'de sosyal güvenlik numarası (SSN) olmayan yabancılar için "Foreign National Loan" programları mevcuttur:
- Peşinat: Minimum %25-30 (yerli alıcılarda %3-20)
- Faiz oranı: 2026 itibarıyla %7,5-9,5 aralığında (yerli kredilere göre ~1-2 puan yüksek)
- Kredi tutarı: Çoğu banka $150.000 - $3.000.000 arası
- Vade: 15-30 yıl, sabit veya değişken faiz seçenekleri
Yabancı mortgage veren başlıca kurumlar: HSBC USA, Citibank International, First National Bank of America ve bazı Florida merkezli bölgesel bankalar. Başvuru için Türkiye'den alınmış gelir belgesi, banka referans mektubu ve pasaport noter tasdiki yeterlidir.
Satın Alma Sürecinin 8 Adımı
- ITIN numarası başvurusu: IRS'ten Individual Taxpayer Identification Number alın. Form W-7 ile başvuru 4-8 hafta sürer; satış sözleşmesi "bona fide" kanıt olarak kabul edilir.
- Lisanslı emlak danışmanı seçimi: Florida'da yabancı alıcı deneyimi olan Realtor ile çalışın.
- Ön onay (mortgage kullanacaksanız): Banka ön onay mektubu (Pre-Approval Letter) alın; nakit alımlarda "Proof of Funds" hazırlayın.
- Teklif ve sözleşme: "Purchase Agreement" imzalanır; genellikle $10.000-25.000 kaparo (Earnest Money) escrow hesabına yatırılır.
- Mülk incelemesi: 10-15 gün içinde profesyonel inspeksiyon; sorun çıkarsa yeniden müzakere veya cayma hakkı.
- Title search ve sigorta: Title company tapu geçmişini inceler, ipotek veya haciz yokluğunu teyit eder. Title insurance primi satış bedelinin ~%0,5-1'i kadardır.
- Kapanış (Closing): Escrow agent huzurunda belgeler imzalanır, fonlar transfer edilir. Türkiye'deyseniz vekaletname ile kapanış mümkündür.
- Deed kaydı: Miami-Dade County Clerk'e "Warranty Deed" tescil edilir; tapu 3-5 iş gününde sisteme işlenir.
Uzaktan Satın Alma ve Vekaletname Kullanımı
Miami'ye seyahat etmeden satın alma tamamen yasaldır. Süreç şöyle işler:
- Özel vekaletname (Special Power of Attorney): Türkiye'deki noter veya ABD Konsolosluğu'nda düzenlenir. Vekaletname sadece belirli mülk ve işlemler için geçerli olmalıdır; genel vekaletname kabul edilmez.
- Apostil onayı: Türkiye'de düzenlenen vekaletname Lahey Apostil Sözleşmesi kapsamında onaylanmalıdır.
- RON (Remote Online Notarization): Florida 2026'da video konferans üzerinden noter onayını kabul eder; bazı title company'ler bu yöntemi tercih eder.
Dijital imza platformları (DocuSign, Notarize) ile sözleşme ve kapanış belgelerinin %90'ı uzaktan tamamlanabilir.
Gerekli Belgeler Listesi
- Geçerli pasaport (en az 6 ay süreli)
- ITIN numarası veya başvuru makbuzu
- Türkiye'den banka referans mektubu (son 3 ayı kapsayan)
- Gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi beyannamesi veya şirket bilançosu)
- Proof of Funds (nakit alımlarda hesap ekstresi)
- Apostilli vekaletname (uzaktan işlem için)
- Florida LLC belgesi (şirket üzerinden alımlarda)
Gerçek Senaryo: Türk Yatırımcının Adım Adım Yolculuğu
İstanbul'dan Mehmet Bey, 2026 başında Paramount Miami Worldcenter projesinde $315.000 değerinde 1+1 daire almak istiyor. Nakit ödeme yapacak, ABD'ye seyahat edemeyecek durumda:
- Ocak 1. hafta: Notte Global danışmanıyla online görüşme; proje detayları ve ödeme planı netleştirildi.
- Ocak 2. hafta: ITIN başvurusu yapıldı; Türkiye'deki bankasından $315.000+ masrafları kapsayan hesap ekstresi alındı.
- Ocak 3. hafta: İstanbul'daki ABD Konsolosluğu'nda özel vekaletname düzenlendi, apostil alındı.
- Şubat 1. hafta: Purchase Agreement imzalandı; $15.000 kaparo escrow'a wire transfer edildi.
- Şubat 3. hafta: Title search tamamlandı; inspeksiyon raporu temiz geldi.
- Mart 1. hafta: Kapanış tarihi belirlendi; vekaleten imzalar atıldı, kalan bakiye transfer edildi.
- Mart 2. hafta: Warranty Deed Miami-Dade County'ye kaydedildi; Mehmet Bey artık Miami mülk sahibi.
Toplam süre: 10 hafta. Mehmet Bey hiç ABD'ye gitmeden, Türkiye'den tüm işlemleri tamamladı.
Notte Global ile Miami'de Yatırım
Notte Global, Türk yatırımcılara özel olarak Miami gayrimenkul sürecini uçtan uca yönetir: proje seçimi, LLC kurulumu, ITIN başvurusu, vekaletname koordinasyonu ve kapanış sonrası mülk yönetimi dahil. Portföyümüzdeki Paramount Miami Worldcenter, Natiivo Miami ve Magic City Innovation District gibi projelerde rekabetçi giriş fiyatları sunuyoruz.
Miami'de ilk mülkünüz için ücretsiz danışmanlık randevusu alın: notteglobal.com/gayrimenkul/miami
Sıkça Sorulan Sorular
Türk vatandaşı ABD vizesi olmadan Miami'de ev alabilir mi?
Evet. Gayrimenkul satın almak için vize veya oturma izni zorunluluğu yoktur. Pasaport ve ITIN numarası yeterlidir; mülkiyet hakkı vize statüsünden bağımsızdır.
Miami'de ev aldığımda Green Card alabilir miyim?
Hayır, gayrimenkul yatırımı doğrudan oturma izni veya Green Card sağlamaz. Ancak EB-5 yatırımcı vizesi veya E-2 ticaret vizesi gibi programlarla birleştirilebilir; bu ayrı bir başvuru sürecidir.
FIRPTA vergisi satın alma aşamasında mı ödenir?
Hayır. FIRPTA, mülkü sattığınızda uygulanır. Satış kapanışında alıcı tarafından brüt satış bedelinin %10 veya %15'i kesilerek IRS'e aktarılır; gerçek vergi borcunuz daha düşükse farkı iade alırsınız.
Türkiye'deyken vekaletname ile kapanış yapılabilir mi?
Evet. Apostilli özel vekaletname ile Miami'ye gelmeden kapanış mümkündür. Florida ayrıca Remote Online Notarization (RON) kabul eder; video konferans üzerinden noter onayı alabilirsiniz.