Yunanistan Konut Transfer Vergisi %15 Oluyor | 2027 Yeni Düzenleme

Yunanistan gayrimenkul piyasasında yabancı yatırımcıları doğrudan ilgilendiren önemli bir vergi değişikliği gündemde. Yunanistan Başbakanı Kyriakos Mitsotakis tarafından Selanik Uluslararası Fuarı kapsamında açıklanan yeni ekonomik tedbirler çerçevesinde, Avrupa Birliği dışındaki bazı ülkelerin vatandaşlarının Yunanistan'da konut satın alırken ödediği gayrimenkul transfer vergisinin mevcut %3 seviyesinden %15'e yükseltilmesi planlanıyor.

Yunanistan hükümeti tarafından açıklanan son uygulama detaylarına göre yeni sistemin 1 Temmuz 2027 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi öngörülüyor.

Ancak düzenlemeyle ilgili en önemli noktalardan biri, %15'lik yeni verginin Yunanistan'daki bütün yabancı gayrimenkul alımlarını kapsamaması. Açıklanan çerçeve özellikle AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerden gelen gerçek kişilerin konut alımlarını hedefliyor.

Yunanistan'da Gayrimenkul Transfer Vergisi Ne Kadar?

Yunanistan'da mevcut sistemde gayrimenkul satın alan alıcı, genel olarak gayrimenkulün vergilendirilebilir değeri üzerinden %3 oranında transfer vergisi ödüyor.

Ana verginin üzerine belediyeler lehine uygulanan %3'lük ek pay da dikkate alındığında fiili maliyet yaklaşık %3,09 seviyesine ulaşıyor.

Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Kurumu AADE'nin mevcut uygulamasına göre transfer vergisinin ödenmesi alıcının sorumluluğunda bulunuyor ve ödeme, gayrimenkulün noter huzurunda devri tamamlanmadan önce gerçekleştiriliyor.

Yeni Düzenleme Ne Getiriyor?

Yunanistan hükümetinin açıkladığı yeni düzenlemeye göre belirlenen üçüncü ülke vatandaşlarının konut satın alımlarındaki temel transfer vergisi:

• Mevcut oran: %3
• Yeni oran: %15

Böylece temel transfer vergisi oranı mevcut seviyesinin beş katına çıkmış olacak.

Belediye lehine alınan ek payın aynı şekilde uygulanması halinde toplam efektif vergi oranı yaklaşık %15,45 seviyesine ulaşabilecek.

Yeni %15 Transfer Vergisi Ne Zaman Başlayacak?

İlk açıklamaların ardından bazı uluslararası yayınlarda düzenlemenin 1 Ocak 2027 tarihinde başlayacağı belirtilmişti. Ancak Yunanistan hükümetinin ekonomik tedbirleri detaylandırdığı son açıklamalarda uygulama tarihi 1 Temmuz 2027 olarak belirtildi.

Yaklaşık altı aylık geçiş döneminin, halihazırda devam eden gayrimenkul işlemlerinin tamamlanabilmesi ve piyasadaki mevcut sözleşmeler bakımından hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla öngörüldüğü ifade ediliyor.

Önemli: Düzenleme hükümet tarafından açıklanmış olmakla birlikte haberin yayımlandığı tarih itibarıyla yasalaşma sürecinin tamamlanması ve nihai mevzuat metninin yayımlanması gerekiyor. Bu nedenle uygulamanın kesin detaylarının kabul edilecek yasa ve ikincil düzenlemelerle netleşmesi bekleniyor.

Kimler %15 Vergi Ödeyecek?

Yunanistan hükümeti tarafından açıklanan mevcut çerçeveye göre yeni uygulama esas olarak:

• Avrupa Birliği üyesi olmayan ülkelerin vatandaşlarını,
• Avrupa Ekonomik Alanı kapsamı dışında kalan ülkelerin vatandaşlarını,
• Belirlenen istisnalardan veya uzun dönem ikamet statüsünden yararlanmayan gerçek kişileri,
• Yunanistan'da konut satın alan yatırımcıları

ilgilendirecek.

Türkiye Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı üyesi olmadığı için, düzenleme mevcut haliyle yasalaşırsa Türk vatandaşlarının gerçek kişi olarak gerçekleştireceği uygun kapsamdaki konut satın alımları da yeni vergi uygulamasından etkilenebilecek.

Her Gayrimenkul İçin %15 Vergi Uygulanmayacak

Yeni düzenlemenin en önemli ayrıntılarından biri uygulamanın bütün gayrimenkul türlerini kapsamaması.

Yunanistan hükümetinin yayımladığı detaylara göre artırılmış transfer vergisi özellikle konut satın alımlarına yönelik.

Açıklanan mevcut çerçevede:

• Ticari gayrimenkuller,
• Arsalar,
• Diğer konut dışı gayrimenkuller

%15'lik yeni transfer vergisinin kapsamına alınmıyor.

Aynı şekilde hükümet tarafından açıklanan detaylarda tüzel kişiler tarafından yapılan alımların da yeni %15 oranının kapsamında olmadığı belirtiliyor.

Bununla birlikte şirket üzerinden gerçekleştirilen bir gayrimenkul yatırımının Golden Visa veya başka bir oturum programı bakımından aynı sonucu doğuracağı düşünülmemeli. Vergi mevzuatı ile göçmenlik mevzuatı birbirinden farklı olduğundan, yatırımın yapısı ayrıca değerlendirilmelidir.

250.000 Euro'luk Bir Konutta Vergi Ne Kadar Değişecek?

Yeni düzenlemenin yatırımcı üzerindeki etkisini rakamlarla görmek mümkün.

250.000 Euro vergilendirilebilir değere sahip bir konutta mevcut yaklaşık %3,09 efektif transfer vergisi dikkate alındığında:

• Bugünkü yaklaşık transfer vergisi: 7.725 Euro

Yeni temel %15 oranına belediye payının da aynı şekilde eklenmesi durumunda efektif oran yaklaşık %15,45'e çıkarsa:

• Yeni yaklaşık transfer vergisi: 38.625 Euro

Aradaki fark yaklaşık 30.900 Euro seviyesinde olacak.

400.000 Euro'luk Konutta Ne Olacak?

400.000 Euro vergilendirilebilir değer üzerinden hesaplama yapıldığında:

• Mevcut yaklaşık %3,09 oranıyla: 12.360 Euro
• Yaklaşık %15,45 oranıyla: 61.800 Euro

Bu durumda yatırımcının transfer vergisi maliyetinde yaklaşık 49.440 Euro artış meydana gelebilir.

800.000 Euro'luk Konutta Vergi 120 Bin Euroyu Aşabilir

Özellikle Atina, Selanik, Mikonos ve Santorini gibi yüksek yatırım eşiğinin uygulandığı bölgelerde Golden Visa kapsamında 800.000 Euro seviyesindeki yatırımlar açısından değişiklik çok daha belirgin hale geliyor.

800.000 Euro vergilendirilebilir değerde:

• Mevcut yaklaşık %3,09 oranıyla transfer vergisi: 24.720 Euro
• Yaklaşık %15,45 oranıyla transfer vergisi: 123.600 Euro

Aradaki fark yaklaşık 98.880 Euro olabilir.

Bu rakamlara noter, avukat, tapu sicili ve diğer işlem giderlerinin dahil olmadığı unutulmamalıdır.

Golden Visa Yatırımcılarını Nasıl Etkileyecek?

Değişiklik özellikle Yunanistan Golden Visa programı üzerinden gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayan üçüncü ülke vatandaşları açısından önem taşıyor.

Golden Visa programındaki gayrimenkul yatırımcılarının büyük bölümü doğal olarak Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden geliyor. Bu nedenle yeni verginin, nihai yasa metninde Golden Visa yatırımları için özel bir istisna tanınmaması halinde, belirli konut yatırımlarının toplam edinim maliyetini ciddi ölçüde artırması beklenebilir.

Özellikle 250.000 Euro, 400.000 Euro ve 800.000 Euro seviyesindeki Golden Visa yatırımlarında yalnızca satış fiyatına değil, yatırımın toplam satın alma maliyetine bakılması artık çok daha önemli hale geliyor.

250.000 Euro Golden Visa Seçeneğinde Önemli Ayrıntı

Yunanistan Golden Visa sisteminde 250.000 Euro seviyesindeki özel yatırım kategorileri yatırımcıların yoğun ilgisini çekmeye devam ediyor.

Ancak yeni vergi düzenlemesinde belirleyici unsurlardan biri satın alınan gayrimenkulün hukuki niteliği olacak.

Örneğin ticari nitelikli bir gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi üzerinden gerçekleştirilen Golden Visa yatırımlarında satın alma anındaki gayrimenkulün hukuki statüsü, dönüşümün hangi aşamada tamamlandığı ve transferin nasıl yapılandırıldığı yeni verginin uygulanıp uygulanmayacağı açısından önem kazanabilir.

Bu noktadaki uygulamanın kesinleşmesi için nihai yasa metni ve Yunan vergi makamlarının uygulama talimatlarının görülmesi gerekiyor.

Neden Böyle Bir Karar Alındı?

Başbakan Kyriakos Mitsotakis açıklamasında özellikle yabancı alıcıların yoğun olduğu bölgelerde konut talebindeki artışa dikkat çekti.

Yunan hükümetine göre üçüncü ülkelerden gelen talebin konut fiyatlarını yukarı yönlü etkileyebilmesi ve yerel halkın konuta erişimini zorlaştırması yeni düzenlemenin temel gerekçelerinden biri.

Bu nedenle hükümet, bir taraftan Yunan vatandaşlarının konut edinmesini destekleyecek finansman programları açıklarken, diğer taraftan bazı yabancı konut alıcıları için daha yüksek transfer vergisi uygulanmasını bir talep sınırlama aracı olarak kullanmayı planlıyor.

1 Temmuz 2027 Öncesinde Alım Yapanlar İçin Neden Önemli?

Düzenlemenin açıklanan takvime uygun şekilde yasalaşması halinde, konut yatırımı yapmayı planlayan AB dışı yatırımcılar açısından 1 Temmuz 2027 tarihi önemli bir eşik haline gelebilir.

Özellikle yüksek bütçeli yatırımlarda %3 ile %15 arasındaki fark on binlerce hatta 800.000 Euro seviyesindeki yatırımlarda yaklaşık 100.000 Euro ek maliyet anlamına gelebiliyor.

Ancak bir yatırımın eski vergi oranından yararlanabilmesi açısından yalnızca rezervasyon yapılması veya ön sözleşme imzalanması yeterli olmayabilir. Vergiyi doğuran olayın hangi tarihte gerçekleşmiş sayılacağı ve geçiş hükümlerinin nasıl uygulanacağı nihai mevzuata göre değerlendirilmeli.

Yatırımcıların Şu Anda Ne Yapması Gerekiyor?

Yunanistan'da gayrimenkul veya Golden Visa yatırımı planlayan yatırımcıların bu aşamada yalnızca satış fiyatına göre karar vermek yerine satın alma işleminin bütün hukuki ve vergisel yapısını değerlendirmesi gerekiyor.

Özellikle:

• Gayrimenkulün konut veya ticari gayrimenkul statüsü,
• Alıcının gerçek kişi veya tüzel kişi olması,
• Alıcının vatandaşlığı ve Yunanistan'daki ikamet statüsü,
• Golden Visa kapsamında hangi yatırım kategorisinin kullanılacağı,
• Tapu devrinin hangi tarihte tamamlanacağı,
• Nihai yasal düzenlemedeki geçiş hükümleri

birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç: Yunanistan Gayrimenkul Yatırımında Yeni Dönem

Yunanistan'ın açıkladığı yeni vergi düzenlemesi, son yıllarda Golden Visa ve uluslararası gayrimenkul yatırımlarının en yoğun olduğu Avrupa pazarlarından biri açısından önemli bir değişiklik anlamına geliyor.

Mevcut yaklaşık %3 seviyesindeki transfer vergisinin belirli üçüncü ülke vatandaşlarının konut alımlarında %15'e çıkarılması, yatırımın toplam maliyetini önemli ölçüde yükseltebilir.

Bununla birlikte düzenlemenin her yabancıyı, her gayrimenkul türünü ve her yatırım yapısını kapsamadığının özellikle altını çizmek gerekiyor.

Yunanistan hükümetinin 7 Eylül 2026 tarihinde açıkladığı detaylara göre yeni sistemin 1 Temmuz 2027'de devreye girmesi planlanıyor. Ancak düzenleme henüz yasalaşma sürecini tamamlamadığından yatırımcıların nihai kanun metnini ve uygulama esaslarını yakından takip etmesi önem taşıyor.

Notte Global olarak Yunanistan Golden Visa programı, güncel yatırım eşikleri ve yeni vergi düzenlemesinin yatırım planınıza etkileri konusunda gelişmeleri takip etmeye devam ediyoruz.

Bu içerik 8 Eylül 2026 tarihindeki resmi açıklamalar esas alınarak hazırlanmıştır. Vergi ve göçmenlik düzenlemeleri değişebileceğinden, yatırım öncesinde güncel hukuki ve vergisel danışmanlık alınması tavsiye edilir.