TÜRK YATIRIMCILAR YUNANİSTAN ALTIN VİZE’DE REKOR YILI ZORLUYOR: 2025 VERİLERİ, STRATEJİK GÜVENİN YÜKSELİŞİNİ İŞARET EDİYOR

Yunanistan’ın Golden Visa programı, Türk yatırımcılar için bir ‘güvenli liman’ olmaktan çıkıp, stratejik bir büyüme platformu haline geldi. 2025 yılının ilk dokuz aylık (Ocak-Ekim) verileri ve genel eğilimler, programın Türk sermayesi için hala ne kadar cazip ve erişilebilir olduğunu gözler önüne seriyor. notteglobal.com olarak hazırladığımız bu detaylı analizde, resmî kümülatif verilerin derinliklerine iniyor, programın 2025 performansını inceliyor ve Türk yatırımcıların neden AB’ye açılan bu kapıyı rekor bir hızla zorladığını araştırıyoruz.

Küresel Belirsizlikte Avrupa’nın Parlayan Yıldızı

Küresel ekonomik istikrarsızlık, artan jeopolitik riskler ve sürekli değişen piyasa koşulları, bireysel ve kurumsal yatırımcıları sermayelerini güvenli, likit ve yüksek getirili varlıklara yönlendirmeye itiyor. Bu ortamda, Avrupa Birliği (AB) içerisinde kalıcı oturum hakkı ve Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat imkanı sunan “Yunanistan Altın Vize (Golden Visa)” programı, Türk vatandaşları için vazgeçilmez bir stratejik araç haline gelmiştir.

Yunanistan’ın belirlediği cazip yatırım eşikleri ve hızlı süreç yönetimi, programı rakiplerinin bir adım önüne taşırken, Türk yatırımcıların ilgisi de bu durumu tescillemektedir. 2025 yılının başından itibaren gözlemlenen hızlanma ve birikmiş dosya sayısındaki erime, programın yeniden ivme kazandığını gösteriyor. Türk yatırımcılar, bu programı sadece bir gayrimenkul alımı olarak değil, aynı zamanda çocuklarının geleceği, global hareketlilikleri ve finansal özgürlükleri için atılmış sağlam bir adım olarak görüyor. Program, yatırımcıya sadece oturum izni değil, aynı zamanda Avrupa’nın en hızlı büyüyen emlak piyasalarından birine erişim ve istikrarlı bir kira geliri potansiyeli sunmaktadır.

TÜRK YATIRIMCILARDA KÜMÜLATİF REKOR: RESMİ VERİLER NE SÖYLÜYOR?

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı tarafından açıklanan resmî veriler, Türk vatandaşlarının programa olan güvenini ve bağlılığını somut olarak ortaya koyuyor. Ocak 2025’ten önceki kümülatif veriler ve 2025 Temmuz ayında yayımlanan son durum raporları, Türkiye’yi programın en kilit oyuncularından biri olarak konumlandırıyor.

Türkiye: Programın En Büyük İkinci Yatırımcı Milleti

2025 yılı Temmuz ayı itibarıyla kamuoyuyla paylaşılan en son verilere göre:

1. Kümülatif İzin Sayısı: Programın 2014’te başlamasından 2025 ortalarına kadar, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarından toplam 2.449 ana başvuru sahibine Yunanistan Altın Vize oturum izni verilmiştir.
2. Sıralama: Bu rakam, Türkiye’yi programın açık ara lideri olan Çin’in hemen ardından, en fazla Altın Vize iznine sahip ikinci büyük millet yapmaktadır. Lübnan, Birleşik Krallık ve İran gibi diğer güçlü yatırımcı ülkelerden çok daha yüksek bir sayıya ulaşılması, Türkiye’den Yunanistan’a akan sermayenin büyüklüğünü ve sürekliliğini kanıtlamaktadır.

Bu kümülatif sayı, yalnızca ana yatırımcıları kapsamaktadır. Altın Vize, yatırımcının eşini, 21 yaş altı çocuklarını ve bağımlı ebeveynlerini de kapsadığı için, Türkiye’den programa dahil olan toplam kişi sayısı, 5.000’in üzerinde bir tahmini değere ulaşmaktadır. Bu da Yunanistan ekonomisine Türk yatırımcılar tarafından aktarılan toplam fonun yüz milyonlarca Euro seviyesinde olduğunu göstermektedir.

Veri Analizi ve Kararlılık

Bu başarı, 2024 yılının Ağustos ayında yürürlüğe giren ve bazı popüler bölgelerde yatırım eşiğini €250.000’den €500.000 veya €800.000’e çıkaran yeni düzenlemelere rağmen elde edilmiştir. Türk yatırımcılar, artan maliyetlere rağmen kararlılıklarını korumuş, ya yüksek yatırım bölgelerine yönelmiş ya da daha düşük eşiğin geçerli olduğu yeni stratejik bölgeleri keşfetmişlerdir.

Bu stratejik yönelim, Türk yatırımcıların karar verme sürecinde uzun vadeli güvenlik, AB üyeliğinin getirdiği avantajlar ve emlak piyasasının getiri potansiyelini kısa vadeli maliyet artışlarının önüne koyduğunu göstermektedir. Ayrıca, Mart 2024 ile Mart 2025 arasında kaydedilen %46’lık başvuru artışı gibi önceki dönemlere ait rekor ilgiyi gösteren veriler, bu hızlanmanın 2025 boyunca da güçlü bir şekilde sürdüğünü teyit etmektedir.

2025’İN İLK 9 AYINDA PROGRAMIN GENEL PERFORMANSI

Türk yatırımcıların programdaki hakimiyetini tam olarak anlamak için, 2025 yılının ilk üç çeyreğindeki (Ocak-Eylül) genel Altın Vize programı performansını incelemek hayati önem taşımaktadır. Yunanistan hükümeti, geçmiş yıllarda biriken başvuru yığılmalarını (backlog) eritme konusunda 2025’te önemli bir başarı sergilemiştir.

İşlem Süreçlerinde Devrim: Onay Fazlası

2025 yılının ilk yedi aylık döneminde (Ocak-Temmuz) Göç ve İltica Bakanlığı tarafından açıklanan veriler, programın etkinliğindeki dramatik artışı göstermektedir:

• Toplam Başvuru (Ocak-Temmuz 2025): 5.011 yeni başvuru.
• Toplam Onay (Ocak-Temmuz 2025): 5.044 oturum izni onayı.

Bu rakamlar, ilk defa uygulamanın, gelen başvuru sayısından daha fazla onay üreterek işlem hızında bir “onay fazlası” yarattığını göstermektedir. Bu, yatırımcılar için bekleme sürelerinin önemli ölçüde kısaldığı ve programın güvenilirliğinin arttığı anlamına gelmektedir. 2025 yılı boyunca birikmiş dosya sayısı (backlog) erimeye devam etmiş, bu da programa yeni giren Türk yatırımcıların izinlerini çok daha hızlı alacağı sinyalini vermiştir.

Yeni Yatırım Eşikleri ve Türk Stratejileri

Artan yatırım eşiklerinin (Atina, Selanik, Mykonos, Santorini gibi popüler bölgelerde €800.000’e kadar) getirdiği zorluklar, Türk yatırımcıları yeni stratejiler geliştirmeye itmiştir.

1. Zone C’ye Yönelim: Türk yatırımcılar, Atina’nın merkez bölgelerinden kaçınarak, daha düşük eşiğin (€250.000) geçerli olduğu restorasyon veya ticari mülk dönüşüm projelerine yönelmektedir. Bu projeler, hem daha uygun maliyetli bir giriş sağlarken, hem de uzun vadede yüksek getiri potansiyeli sunmaktadır.
2. Zone B’nin Keşfi: Girit, Rodos ve Korfu gibi büyük adaların çevresindeki veya daha az yoğunluklu anakara bölgelerindeki (€400.000 eşikli) mülkler, hala AB standardında yaşam ve iyi bir yatırım getirisi arayan Türk yatırımcılar için popüler alternatifler haline gelmiştir.

Bu stratejik çeviklik, Türk sermayesinin Altın Vize programına olan kalıcı ilgisini ve yeni koşullara hızla uyum sağlama yeteneğini kanıtlamaktadır.

YATIRIM DEĞERİ VE TÜRK YATIRIMCILAR İÇİN TEŞVİK EDİCİ FIRSATLAR

Altın Vize programının Türk yatırımcılar için bu denli cazip olmasının temelinde, sunulan ikili fayda yatmaktadır: Bir yanda güvenli bir Avrupa oturumu, diğer yanda ise canlı bir emlak piyasasından elde edilen sağlam getiri potansiyeli. 2025 yılı verileri, bu avantajların daha da keskinleştiğini gösteriyor.

Emlak Piyasası Analizi: Yüksek Getiri ve Güvenli Varlık

Yunanistan emlak piyasası, uzun bir durgunluk döneminden sonra, AB ortalamasının üzerinde bir hızla büyümeye devam etmektedir. Avrupa Merkez Bankası verilerine göre, Yunanistan’daki konut fiyatları, son yıllarda sürekli olarak çift haneli artışlar sergilemiştir.

1. Kira Geliri Potansiyeli: Özellikle turizmin yoğun olduğu bölgelerde, Altın Vize ile alınan mülkler yüksek kira getirisi sağlamaktadır. Kısa vadeli kiralamaya yönelik düzenlemeler sıkılaşsa da, uzun vadeli kiralama piyasası, Türk yatırımcılar için güvenilir ve pasif bir gelir akışı yaratmaktadır.
2. Sermaye Değer Artışı: Altın Vize’nin uygulandığı bölgelerde (özellikle Atina ve Selanik’in merkezi, hâlâ €800.000 eşiğine tabi olsa da), mülk değerleri artmaya devam etmektedir. Türk sermayesinin bu piyasaya yönelmesi, sadece oturum izni değil, aynı zamanda mülklerinin değerinin Euro bazında yükselmesi anlamına gelmektedir.

€250.000’lik “Son Kale” Fırsatları: Harekete Geçme Çağrısı

Yatırım eşiği artışlarına rağmen, Türk yatırımcılar için hâlâ geçerli olan ve hızla değerlendirilmesi gereken bir fırsat penceresi bulunmaktadır: €250.000 minimum yatırım eşiği. Bu eşik, özellikle bazı bölgelerde ve belirli yatırım türlerinde hâlâ korunmaktadır:

• Zone C (Belirlenmiş Alanlar): Restore edilecek tarihi veya özel ticari binaların konut birimine dönüştürülmesi projeleri, cazip €250.000 eşiğini korumaktadır. Bu, Altın Vize’ye erişimi en uygun maliyetle sürdürmenin anahtarıdır.
• Küçük Adalar ve Kırsal Bölgeler: Nüfusu 3.100’ün altında olan adalar ve belirlenmiş kırsal bölgeler, düşük yatırım eşiğini sürdürerek, yatırımcıya yüksek turizm potansiyeline sahip bölgelerde avantajlı giriş imkanı sunar.

notteglobal.com olarak vurguluyoruz: Bu düşük eşik, artan enflasyon ve emlak talebi baskısı altında uzun süre korunamayabilir. Yunanistan hükümeti, talebi dengelemek adına gelecekte yeni düzenlemeler getirebilir. Dolayısıyla, Ocak-Ekim 2025 dönemi, Türk yatırımcıların eski, daha uygun maliyetli şartlardan faydalanmaları için kritik bir son dakika penceresi oluşturmaktadır. Harekete geçmekte gecikmek, yatırım maliyetini katlayabilir.

Gayrimenkul Dışındaki Cazip Yatırım Seçenekleri

Türk girişimciler ve finansal yatırımcılar için Altın Vize, gayrimenkul dışındaki yollarla da erişilebilirdir. Bu seçenekler, özellikle portföyünü çeşitlendirmek isteyenler için idealdir:

• Yunan Tahvil ve Fonları: €400.000 ve üzeri yatırım yaparak Yunan devlet tahvillerine veya yatırım fonlarına katılım sağlamak mümkündür. Bu yol, gayrimenkul yönetimiyle uğraşmak istemeyen ve finansal piyasalarda likidite arayan Türk sermayesi için idealdir.
• Girişimci Vizesi (Start-up Yatırımı): Yunanistan, yenilikçi projelere ve start-up’lara €250.000 yatırımı teşvik eden bir yol da sunmaktadır. Türkiye’den çıkan genç ve dinamik girişimciler için bu, AB pazarında yer edinmek ve işlerini Euro Bölgesi’ne taşımak için mükemmel bir köprüdür.

TÜRK YATIRIMCILARIN MOTİVASYONU: STRATEJİK HEDEFLER VE GÜVENLİK ARAYIŞI

Türk yatırımcıların Altın Vize’ye olan bu rekor ilgisi, sadece ekonomik getiriyle açıklanamaz. Alınan oturum izninin getirdiği stratejik faydalar, karar alma sürecinde giderek daha önemli bir rol oynamaktadır.

Global Hareketlilik ve Schengen Alanı

Yunanistan Altın Vize kartı, yatırımcıya ve tüm ailesine Schengen Bölgesi içinde 5 yıl boyunca vizesiz seyahat hakkı tanır. Bu, sık sık iş veya kişisel amaçlarla Avrupa’ya seyahat eden Türk iş insanları için bürokratik engelleri ortadan kaldıran paha biçilmez bir kolaylıktır. Pasaport gücündeki artış, yatırımcının küresel ayak izini genişletir ve iş yapma esnekliğini maksimize eder.

Gelecek Güvencesi ve Eğitim

Türk yatırımcıların büyük bir bölümü, bu yatırımı ailelerinin geleceği için bir sigorta poliçesi olarak görmektedir. Yunanistan oturum izni, çocukların AB ülkelerindeki daha uygun öğrenim ücretleriyle yükseköğretim kurumlarına erişimini kolaylaştırır ve onlara uluslararası bir kariyer yolu açar. Avrupa’da eğitim ve yaşam hakkı, çoğu zaman yatırımın kendisinden daha değerli bir motivasyon kaynağıdır.

Vatandaşlık Yolu: Uzun Vadeli Strateji

Altın Vize, doğrudan vatandaşlık sağlamasa da, 7 yıl Yunanistan’da yasal olarak ikamet eden yatırımcılara (belirli koşulları yerine getirmeleri halinde, örneğin B1 düzeyinde Yunanca bilmek) Yunan vatandaşlığına başvurma hakkı tanır. Bu, Türk yatırımcılar için nihai hedef olan AB pasaportuna giden yasal, şeffaf ve güvenilir bir rota sunar.

Kültürel ve Coğrafi Yakınlık

Yunanistan’ın Türk yatırımcılar için bir diğer büyük teşvik edici unsuru ise coğrafi ve kültürel yakınlığıdır. Türkiye’ye olan kısa uçuş mesafesi, benzer kültürel öğeler ve Akdeniz yaşam tarzının çekiciliği, Yunanistan’ı, Atlantik ötesindeki veya daha uzak Avrupa ülkelerindeki programlara göre çok daha kolay adapte olunabilir bir seçenek haline getirmektedir.

SONUÇ: TÜRK SERMAYESİ İÇİN AVRUPA’DA KAÇIRILMAYACAK FIRSATIN ZİRVESİ

2025 yılının ilk dokuz ayı, Yunanistan Altın Vize programının yeniden canlandığı ve Türk yatırımcıların bu süreçte öncü rol oynadığı bir dönem olarak kayıtlara geçmektedir. Kümülatif 2.449 izin sayısı ve hızla eriyen başvuru kuyruğu, Türk sermayesinin Yunanistan’a olan güçlü inancını ve güvenini teyit etmektedir.

Program, hâlâ €250.000 gibi rekabetçi bir yatırım eşiğini korurken, aynı zamanda Avrupa’nın en hızlı büyüyen emlak piyasalarından birine erişim, Schengen Bölgesi hareketliliği ve uzun vadede AB vatandaşlığına giden yolu sunmaktadır.

notteglobal.com olarak, bu kritik dönemde yatırımcıları uyarıyoruz: Yatırım eşiği artışları, Altın Vize’nin ana hedefi olan merkezi bölgelerde zaten uygulanmıştır. Ancak, kalan cazip ve düşük eşikli fırsatların (özellikle restorasyon projeleri ve Zone C) sonsuza kadar sürmeyeceği aşikardır.

Türk yatırımcıların, 2025’in getirdiği bu momentumu bir fırsat penceresi olarak görmeleri ve global güvenilirliği, getiriyi ve aile güvencesini bir arada sunan Yunanistan Altın Vize programını değerlendirmek için derhal harekete geçmeleri gerekmektedir. Uzmanlarımız, bu karmaşık süreçte en doğru yatırım kararını vermeniz ve oturum izninizi en hızlı şekilde almanız için hazırdır.