Dubai Gayrimenkul Raporu 2025

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025 Neden Bu Kadar Kritik?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025, klasik bir “yıl sonu emlak özeti” değildir. Bu rapor, 2025 yılı boyunca gerçekleşen resmi işlem verileri, fiyat hareketleri, yatırımcı davranışları ve bölgesel performanslar üzerinden Dubai’nin artık hangi noktaya geldiğini net biçimde ortaya koyar. Aynı zamanda 2026 ve sonrasında Dubai’de yatırım yapmayı düşünenler için ne yapılmalı, nereden uzak durulmalı sorularına da açık cevaplar verir.

2025 yılı benim açımdan şunu netleştiren bir yıl oldu:

Dubai artık “yükselen pazar” değildir. Dubai, olgunlaşmış, derinleşmiş ve küresel sermayeyi çeken bir yatırım merkezi haline gelmiştir. Bu da yatırımcının artık daha bilinçli, daha seçici ve daha stratejik hareket etmesini zorunlu kılıyor.

Bugün yatırımcılarla yaptığımız görüşmelerde şu sorular öne çıkıyor:

• 2026’da Dubai’ye girmek için geç mi kaldım?
• Hangi bölgeler hâlâ mantıklı?
• Her proje kazandırır mı, yoksa seçmek mi gerekiyor?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025, işte bu sorulara net ve gerçekçi cevaplar vermek için hazırlandı.

2025’te Dubai Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünümü

2025 yılında Dubai’de toplam 215.741 adet gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yıla kıyasla %18,7 yıllık artış anlamına geliyor. Ancak bu raporda benim özellikle altını çizmek istediğim veri, toplam satış değeri.

2025 yılı boyunca Dubai’de gerçekleşen toplam gayrimenkul satış değeri 686,8 milyar AED seviyesine ulaştı. Bu, yıllık bazda %30,9’luk çok güçlü bir büyüme demek. Yani piyasada sadece daha fazla işlem yapılmadı; aynı zamanda daha pahalı, daha nitelikli ve daha yüksek segmentli varlıklar el değiştirdi.

Sqft başına ortalama fiyat 1.660 AED / sqft seviyesine yükseldi ve bu alanda %8,3 yıllık artış kaydedildi. Bu oran, bana göre Dubai’nin en sağlıklı göstergelerinden biri. Çünkü fiyat artışı var, ama kontrolsüz değil. Bu da piyasada balon değil, organik büyüme olduğunu gösteriyor. 

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025’e Göre Satışların Segment Bazlı Dağılımı

2025 yılı satışlarının büyük kısmı konut segmentinden geldi. 170.453 adet daire satışı, Dubai gayrimenkul piyasasının ana gövdesini oluşturdu. Villa segmentinde ise 34.671 adet satış gerçekleşti. Bu rakamlar, Dubai’nin hem orta segment hem de üst segment konut talebini aynı anda karşılayabildiğini gösteriyor.

Ancak 2025’in en dikkat çekici alanlarından biri ticari gayrimenkuller oldu. Ticari mülk satış değerinde %41,4’lük yıllık artış yaşandı. Bu artış, Dubai’nin sadece yaşamak için değil, iş yapmak, şirket kurmak ve bölgesel merkez olmak için de tercih edildiğini net biçimde ortaya koyuyor.

Bu noktada yatırımcıya şunu net söylemek gerekiyor:

Dubai’yi yalnızca “konut alıp kiraya vermek” olarak okumak, 2026 ve sonrasını eksik okumaktır.  

Primary ve Resale Dengesi: Dubai Neden Sağlıklı Bir Piyasa?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025 verileri, primary (sıfır projeler) ile resale (ikinci el) arasındaki dengenin son derece sağlıklı olduğunu gösteriyor. 2025’te satış hacminin yaklaşık %31’i primary, %69’u resale işlemlerden oluştu. Satış değerinde ise primary projelerin payı %35 seviyesine ulaştı.

Bu tabloyu ben şu şekilde yorumluyorum:

Yatırımcı hâlâ geliştiriciye güveniyor, projeden alım yapıyor. Aynı zamanda teslim edilmiş, çalışan, kiracılı ve gelir üreten varlıklara da ciddi talep var. Bu, Dubai piyasasında likiditenin çift yönlü olduğunu ve piyasada yapay bir şişkinlik bulunmadığını gösterir.

2025’te Bölgesel Performanslar: Nereler Öne Çıktı?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025, bölgesel bazda çok net sinyaller verdi. Business Bay, Al Barsha South Fourth, Dubai Creek Harbour, Madinat Al Mataar gibi bölgeler işlem hacmi ve değer artışı açısından yılın öne çıkan lokasyonları oldu.

Business Bay, merkezi konumu, karma proje yapısı ve kısa–uzun dönem kiraya uygunluğu sayesinde 2025’te de yatırımcının gözdesi olmaya devam etti. Al Barsha South Fourth ise daha ulaşılabilir fiyatlarla yüksek işlem hacmi yaratarak orta segment yatırımcı için önemli bir alternatif sundu.

Bu noktada yatırımcıya şunu özellikle vurgulamak isterim:

2025 itibarıyla Dubai’de “her yer kazandırır” dönemi bitmiştir. Doğru bölge – doğru proje seçimi her zamankinden daha kritiktir.

Sqft Bazlı Fiyatlar: Dubai Piyasası Nasıl Okunmalı?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025’in en önemli verilerinden biri, sqft bazlı fiyat hareketleridir. Dubai’de piyasa m² değil, sqft konuşur ve yatırımcı da bu dili doğru okumalıdır.

2025 itibarıyla:

• Dairelerde ortalama fiyat: 1,2 milyon AED
• Villalarda ortalama fiyat: 3,7 milyon AED
• Ticari mülklerde ortalama fiyat: 1,6 milyon AED

Sqft başına fiyatların son 10 yıllık seyrine baktığımızda, agresif sıçramalardan ziyade istikrarlı bir yükseliş görüyoruz. Bu da Dubai’nin artık spekülatif bir pazar değil, kurumsal yatırımcıların rahatlıkla girebildiği bir piyasa haline geldiğini
gösteriyor.

Sqft Bazlı Fiyatlar: Dubai Piyasası Nasıl Okunmalı?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025’in en önemli verilerinden biri, sqft bazlı fiyat hareketleridir. Dubai’de piyasa m² değil, sqft konuşur ve yatırımcı da bu dili doğru okumalıdır.

2025 itibarıyla:

• Dairelerde ortalama fiyat: 1,2 milyon AED
• Villalarda ortalama fiyat: 3,7 milyon AED
• Ticari mülklerde ortalama fiyat: 1,6 milyon AED

Sqft başına fiyatların son 10 yıllık seyrine baktığımızda, agresif sıçramalardan ziyade istikrarlı bir yükseliş görüyoruz. Bu da Dubai’nin artık spekülatif bir pazar değil, kurumsal yatırımcıların rahatlıkla girebildiği bir piyasa haline geldiğini gösteriyor.  

Ultra Lüks Segment: Dubai’nin Küresel Vitrini

2025 yılı, Dubai’nin ultra lüks segmentte küresel vitrine çıktığı bir yıl oldu. Business Bay’deki Bugatti Residences’ta gerçekleşen 550 milyon AED’lik satış, Dubai’nin artık New York, Londra ve Monaco ile aynı cümlede anıldığını net biçimde gösteriyor.

Four Seasons, Aman ve Jumeirah markalı projelerde gerçekleşen yüksek bedelli işlemler, Dubai’nin sadece yatırım değil, yaşam kalitesi ve prestij açısından da küresel çekim merkezi haline geldiğini kanıtlıyor.

Bu segment herkese hitap etmeyebilir, ancak çok önemli bir etkisi vardır:

Dubai markasını yukarı çeker ve alt–orta segmentteki tüm projelerin algısını güçlendirir.  

Kira Piyasası: 2025’te Getiri Nasıl Okunmalı?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025, kira piyasasında artışların fiyat artışlarına kıyasla daha dengeli ilerlediğini gösteriyor. Bazı bölgelerde %20–30 bandında kira artışları görülse de genel tablo istikrar yönünde.

Ben yatırımcıya her zaman şunu söylüyorum:

Dubai’de kazanç sadece kira değildir.

Kira geliri + değer artışı + döviz bazlı güven birlikte okunmalıdır.

2026’ya girerken sadece yüksek kira vaadine değil, uzun vadeli değer potansiyeline bakmak gerekir.  

Arz Tarafı: Yeni Projeler, Teslimatlar ve Riskler

2025 yılında Dubai’de 169.000’den fazla yeni ünite lansmanı yapıldı. Buna karşılık yaklaşık 30.000 ünite teslim edildi. Teslimat gecikme oranının %55 seviyesinde olması, proje seçiminde geliştirici kalitesinin ne kadar kritik olduğunu bir kez daha gösterdi.

2026’ya girerken yatırımcıların özellikle şunlara dikkat etmesi gerekiyor:

• Geliştiricinin geçmiş teslim performansı
• Projenin gerçek lokasyon avantajı
• Teslim sonrası kiralanabilirlik potansiyeli

Bu kriterler artık “detay” değil, yatırımın kaderini belirleyen ana unsurlar.  

Yusuf Boz’dan 2026 Öngörüleri: Dubai’de Ne Değişecek?

2025 verilerine bakarak 2026 için benim net görüşüm şu:

Dubai’de büyüme devam edecek, ancak herkes kazanmayacak.

2026’da öne çıkacak yatırım profili:

• Teslim edilmiş veya teslimi çok yakın projeler
• Kira potansiyeli net olan bölgeler
• Ultra lüks yerine premium ama ulaşılabilir segment

Spekülatif al–sat yerine, akıllı portföy yönetimi kazandıracak. Ayrıca 2026’da:

• Ticari gayrimenkuller
• Karma projeler
• Uzun dönem kiraya uygun varlıklar

çok daha fazla konuşulacak.

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025 Ne Söylüyor?

Dubai Gayrimenkul Raporu 2025 bize şunu net söylüyor:

Dubai artık yükselen değil, oturmuş bir küresel yatırım merkezi.

Likidite güçlü, talep uluslararası, regülasyonlar net.

Doğru okuyan yatırımcı için Dubai, 2026 ve sonrasında da çok güçlü fırsatlar sunmaya devam edecek.

NotteGlobal olarak yaklaşımımız net:

Rakamları ezberletmek değil, rakamların ne anlattığını doğru okumak.