DUBAI GAYRİMENKUL PAZARI Q3 2025

Hacim Rekor Kırıyor, Yapı Değişiyor: Spekülasyondan Finansal Ürüne Geçiş
Dubai, 2025’in üçüncü çeyreğinde gayrimenkul tarafında bir kez daha rekorlara imza attı. Ancak bu kez tablo, yalnızca “çok satıldı” hikâyesi değil; pazarın yapısının da belirgin biçimde değiştiği, yatırımcı profilinin olgunlaştığı bir döneme işaret ediyor.

Dubai Land Department verilerine göre Q3 2025’te toplam konut ve ticari satış adedi 59.430’a ulaşarak hem çeyreklik hem yıllık bazda güçlü artış kaydetti. Satış adedi bir önceki çeyreğe göre yüzde 11,2, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 17,6 yükseldi. Ortalama metrekare başı fiyat ise yüzde 4,8 çeyreklik, yüzde 11,5 yıllık artışla 1.685 AED seviyesine geldi. Toplam satış değeri 171,2 milyar AED olarak gerçekleşirken, değer bazında yıllık artış yüzde 20,3 oldu.

Kısacası: İşlem sayısı artıyor, fiyatlar yükseliyor, toplam hacim güçleniyor; fakat yatırım yapılan segmentler ve bilet büyüklükleri incelendiğinde karşımıza daha sofistike, daha finansal bir pazar çıkıyor.

1. Hacim Yükselirken Değer Neden Kısmen Geri Çekildi?

Veriler dikkatle incelendiğinde ilginç bir ayrıntı ortaya çıkıyor:

– Satış adedi artarken,

– Bazı alt segmentlerde satış değeri çeyreklik olarak geriliyor.

Bu, ilk bakışta çelişkili gibi görünse de aslında sağlıklı bir dönüşüm işareti:

• Yüksek adetli ama görece daha düşük biletli dairelere kayan talep,
• Ultra lüks birkaç satış yerine, daha geniş tabana yayılan orta-üst segment odaklı yatırım dalgası,
• Yatırımcıların spekülatif prim beklentisi yerine kira getirisi ve nakit akışına yönelmesi,

sonucunu doğuruyor.

Yani pazar, balonlaşma riskinden uzaklaşıp, “yatırım ürünü” mantığıyla fiyatlanan daha dengeli bir yapıya doğru evriliyor.

2. Birincil Pazar (Off-plan) – İkincil Pazar (Re-sale) Dengesi

Rapor, birincil satışlar (1st sale) ile re-sale pazarının ayrışmasını da net göstermekte.

Q3 2025’te:

• Birincil piyasada satış hacmi çeyreklik bazda anlamlı şekilde artarken, satış değeri daha sınırlı seyrediyor.
• Re-sale tarafında ise fiyat/metrekare artışları daha güçlü; özellikle metrekare fiyatlarında 2024’e göre çift haneli oranlar dikkat çekiyor.

Bu tablo şu anlama geliyor:

1. Off-plan projelerde geliştiriciler hâlâ agresif satış adetlerine odaklı; daha ulaşılabilir ticket’larla stok eritmeye çalışıyorlar.
2. İkincil piyasada ise ready stock ve prime lokasyon konutlar ciddi değer kazanıyor; yatırımcılar oturulabilir, hemen kiraya verilebilir ürünler için daha yüksek birim fiyatları kabul ediyor.

Özellikle yeniden satışta (re-sale) daire metrekare fiyatlarının 2014’e göre yüzde 33–35 seviyesinde yukarıda olması, uzun vadeli sermaye kazancını ortaya koyuyor.

3. Fiyat Aralıklarına Göre Satışlar: Orta Segment Pazarı Sürüklüyor

Raporun 4. sayfasındaki dağılım grafiği, pazarın tam kalbini gösteriyor:

• 1 milyon AED altı işlemler: yaklaşık %25
• 1–2 milyon AED arası işlemler: yaklaşık %39
• 2–3 milyon AED: %15
• 3–5 milyon AED: %11
• 5 milyon AED üzeri: %10

Yani toplam işlemlerin yaklaşık üçte ikisi 2 milyon AED altı bandında yoğunlaşıyor. Bu, iki önemli mesaj veriyor:

1. Dubai, yalnızca “ultra zenginlerin villasını aldığı” bir pazar olmaktan çıkmış durumda. Orta–üst gelir grubu ve global beyaz yakalı sermaye de aktif oyuncu hâline geldi.
2. Kira çarpanları ve nakit akışı hesabı yapan yatırımcı, 1–2 milyon AED bandındaki ürünleri “yönetilebilir risk / tatmin edici getiri” dengesi açısından ideal görüyor.

Bu band, özellikle kısa ve orta vadeli kira getirisi hedefleyen yabancı yatırımcı için kritik eşik olarak öne çıkıyor.

4. En Çok Talep Gören Bölgeler: JVC, Business Bay ve Yeni Çekim Merkezleri

Q3 2025’te en yüksek işlem hacmi, 5.544 satışla Jumeirah Village Circle (JVC)’de gerçekleşti. Onu 4.559 işlemle Business Bay ve ardından Dubai Investment Park Second, Al Barshaa South Second ile Wadi Al Safa 3 izledi.

Bu dağılım, yatırımcılara şu sinyali veriyor:

• JVC: Göreli olarak uygun giriş seviyeleri, yoğun kiracı talebi ve devam eden proje sayısının çokluğu ile “nakit akışı odaklı yatırımcıların ana sahnesi” konumunda.
• Business Bay: Downtown’a komşu konumu, ofis–konut karması, genç profesyonel nüfus ve kısa dönem kiralama potansiyeliyle hala “core investment” alanlarından.
• Dubai Investment Park Second / Dubai South / Wadi Al Safa bölgeleri: Lojistik, sanayi, yeni ulaşım bağlantıları ve aile odaklı villa–townhouse projeleriyle orta vadede sermaye kazancı potansiyeli yüksek, gelişmekte olan akslar.

Raporun 8. sayfasındaki “top 10 area” fiyat tablosu, bu bölgelerdeki ortalama daire ve villa fiyatlarını da net biçimde ortaya koyuyor: örneğin JVC’de ortalama daire fiyatı yaklaşık 1 milyon AED, fiyat/metrekare ise 1.477 AED civarında. Business Bay’de ise metrekare fiyatı 2.618 AED seviyesinde; bu fark, JVC’nin henüz fiyat anlamında yukarı yönlü marj taşıdığını gösteriyor.

5. Uzun Vadeli Perspektif: 2014–2025 Arası Fiyat ve Hacim Evrimi

Raporun 4 ve 6. sayfalarındaki grafikleri birlikte okuduğumuzda, 3 önemli trend ortaya çıkıyor:

1. Metrekare fiyatları 2014’e kıyasla, segmentlere göre değişmekle birlikte, kabaca %50–150 bandında artmış durumda. Özellikle arsalar ve villalarda bu artış çok daha yüksek.
2. 2020 sonrası dönemde, hem satış adedi hem satış değeri anlamında keskin bir sıçrama yaşanmış; bu da Dubai’nin pandemi sonrası global sermaye için güvenli liman rolünü pekiştirdiğini kanıtlıyor.
3. 2023 sonrasında eğri daha stabil, kontrollü bir yükselişe dönmüş; bu da regülasyonların ve arz yönetiminin piyasayı dengede tuttuğunu gösteriyor.

Bu perspektiften bakıldığında, Q3 2025’te gördüğümüz fiyat artışları, kısa dönemli bir “balon” değil, 10 yıllık bir trendin devamı niteliğinde.

6. Mortgage Verileri: Bankalar ve Yatırımcılar Risk Almaya Hazır

Mortgage bölümünde, 13.360 adet ipotekli işlem ve toplam 49,3 milyar AED’lik mortgage hacmi dikkat çekiyor. Geçen yılın aynı dönemine göre hem işlem sayısında hem hacimde çift haneli artış söz konusu.

Bu tablo şu mesajı veriyor:

• Bankalar Dubai gayrimenkulünü teminat olarak kabul etme konusunda son derece istekli;
• Yatırımcı, yalnızca peşin alım değil, kaldıraçlı finansman kullanarak getiriyi büyütmeye çalışıyor;
• Pazar, “nakit zengini alıcılar” döneminden, “kredili–finansal ürün destekli yatırımcılar” dönemine geçmiş durumda.

Bu, aynı zamanda fiyatların daha profesyonel, daha rasyonel değerleme çerçevesinde oluşacağını da gösteriyor; çünkü banka kredisi, projelerin ve alıcıların belirli kalite eşiklerinden geçmesini gerektiriyor.

7. Lüks Segment: Rekor Fiyatlar Ama Kontrollü Bir Niş

En pahalı daire ve villa satışları hâlâ dünya ölçeğinde dikkat çekici rakamlara ulaşıyor. Örneğin:

• Aman Residences Dubai – Tower 1’da 174 milyon AED’lik daire satışı,
• Akala Residences’ta 125 milyon AED,
• Jumeirah First’te 350 milyon AED’lik villa satışı,

gibi işlemler, Dubai’nin ultra lüks segmentte hâlâ benzersiz bir çekim merkezi olduğunu kanıtlıyor.

Ancak bu işlemlerin toplam pazar içindeki payına baktığımızda, bunların artık piyasayı “domine eden” değil, “pazarı vitrin olarak temsil eden” işlemler olduğunu görüyoruz. Ana hikâye, orta–üst segmentte yaşanıyor.

8. Teslimat ve Gecikmeler: 2025–2027 İçin Arz Riski ve Fırsatı

Raporun 9. sayfasında yer alan “property delivery rate” grafiği, önemli bir uyarı niteliğinde: 3. çeyrekte teslim edilmesi planlanan ünitelerin yalnızca yaklaşık %45’i teslim edilmiş, %55’i ise “overdue” yani gecikmiş durumda.

Bu durum:

• Bazı projelerde teslim takvimlerinin ötelendiğini,
• Arzın fiili olarak gecikmeli geleceğini,
• Kısa vadede “ready” stokun göreceli olarak kıymet kazanabileceğini,

gösteriyor.

Yatırımcı açısından bu tablo iki yönlü okunmalı:

1. Hazır teslim daire ve villalarda kira gelirine hemen başlama avantajı daha değerli hâle geliyor;
2. Off-plan projelerde ise teslim tarihi, geliştiricinin itibarı ve inşaat ilerleme seviyesi çok daha kritik bir due diligence başlığı hâline geliyor.

9. En Çok Satan Projeler: Markalı Geliştiriciler Piyasayı Sırtlıyor

Birincil piyasada en çok satış yapan projeler listesinde Damac, Binghatti ve Sobha gibi markalı geliştiricilerin ağırlığı dikkat çekiyor.

Örneğin:

• Damac Riverside (tüm binalar): 2.438 adet satış, 3,1 milyar AED hacim, medyan fiyat 1,2 milyon AED
• Binghatti Skyrise: 1.393 satış, 2,2 milyar AED hacim, 1,5 milyon AED medyan fiyat
• Chelsea Residences by Damac, Binghatti Aquarise, Sobha Solis gibi projeler de yüksek hacimlerle öne çıkıyor.

Re-sale tarafında ise Azizi Riviera, DIFC Heights, Elite Sports Residence, Mediterranean Cluster, Sobha Hartland – The Crest gibi projelerde yoğun işlem görülüyor.

Bu tablo, yatırımcı açısından şu anlama geliyor:

• Markalı geliştiricilerin projeleri, hem ilk satışta hem ikinci elde likiditesi yüksek ürünler sunuyor.
• Bir projeye giriş yaparken, yalnızca lansman fiyatına değil, “ikinci el piyasada ne kadar hızlı el değiştirdiğine” bakmak, çıkış stratejisi açısından kritik.

10. Stratejik Çıkarımlar: 2025 Sonrası İçin Yatırımcının Ajandası

Tüm bu verileri bir araya getirdiğimizde, Dubai Q3 2025 gayrimenkul tablosundan şu stratejik sonuçlar çıkıyor:

1. Pazar olgunlaşıyor:
   • Spekülatif “flip” döneminden, kira getirisi ve nakit akışı odaklı, daha finansal bir döneme girildi.
   • Banka kredisi hacmi, fon ve aile ofisi ilgisi, pazarın derinliğini artırıyor.
2. Orta–üst segment asıl motor:
   • 1–2 milyon AED bandı, hacmin ana kısmını oluşturuyor.
   • Bu band, hem uzun dönem kira hem de değer artışı açısından optimum risk–getiri profili sunuyor.
3. Lokasyon seçimi daha teknik hâle geldi:
   • JVC, Business Bay, Dubai South, DIP gibi bölgeler; giriş seviyeleri, gelecekteki altyapı yatırımları ve kira talebi ile öne çıkıyor.
   • Prime lokasyonlar (Palm Jumeirah, Jumeirah, Za’abeel, Al Wasl) ultra lüks segmentte dünya liginde fiyatlanmaya devam ediyor.
4. Arz gecikmeleri fırsat ve risk taşıyor:
   • Hemen teslim konutlarda kira gelirine hızlı başlangıç avantajı artarken,
   • Off-plan alımlarda geliştirici seçimi ve sözleşme şartları daha da önemli hâle geliyor.
5. Uzun vadeli trend yukarı yönlü:
   • 2014–2025 arasındaki fiyat grafikleri, kısa vadeli dalgalanmalara rağmen, Dubai’nin 10 yıllık periyotta ciddi ve sürdürülebilir bir değer artışı sunduğunu gösteriyor.

Q3 2025 verileri bize şunu söylüyor:

“Dubai’de gayrimenkul artık sadece bir daire veya villa değil;

hukuki statü, nakit akışı, finansman ve küresel mobiliteyi bir arada sunan entegre bir yatırım ürünü.”

Bu tablo içinde doğru bölgeyi, doğru projeyi ve doğru fiyat bandını seçebilen yatırımcılar için Dubai, 2025 sonrasında da güçlü bir “dolar bazlı servet koruma ve büyütme aracı” olmaya devam edecek gibi görünüyor.